機械式駐車場の維持・管理のお悩み
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マンション管理組合のための
機械式駐車装置の資産価値再生ソリューション
不安スッキリ解消ツール

機械式駐車装置にまつわる諸問題/お悩み

  • 機械式駐車装置の専門的な維持管理の議論が難しい
  • 車のサイズ(車高や車幅)が合わず、駐車できない
  • 何時間話しても結論が出ずに問題を先送り
  • 部品交換で延命処置か、入替えか判断できない
  • 劣化部品の交換時期や費用が分からない
  • 高額な部品交換要請で修理費用の捻出が厳しい
  • 老朽化に伴い故障による緊急対応が増えてきた
  • 機械式駐車装置の新規入替費用が賄えない
  • 駐車区画の空きが増えて、使用料収入が減ってきた
  • 住民同士の合意形成が難しい

M-CUBE
機械式駐車装置にまつわる
3つのMの悩み

理事会の悩み

理事会の悩み

Mansion board meeting

機械式駐車装置費用の悩み

機械式駐車装置費用の悩み

Mechanical parking lot

保守管理の悩み

保守管理の悩み

Maintenance

M-CUBEはこれら3つのMの悩みに対するソリューションを提供します。
M-CUBEを活用ください。
古びた機械式駐車装置を、無理なく価値ある資産へと蘇らせます。

3つのソリューションとメリット

Solution&Merit1
長時間の議論から
解放します。
M-CUBEは、マンション管理組合(理事会)が機械式駐車装置問題の議論で不毛な時間を費やさない環境を提供します。
結果…他の重要な話し合いに時間を費やすことができます。
Solution&Merit2
機械式駐車装置の安全性と利便性を向上します。
M-CUBEは、故障だらけの古びた機械式駐車装置を、無理なく利用者のニーズに合った最新機材に入替えができる環境を提供します。
結果…経済的にも安心で、利便性と安全性が向上します。
Solution&Merit3
最大15年間の突発的な支出が不要になります。
M-CUBEは保守契約をフルメンテナンス方式(主要な部品交換が保守料に含まれる)。M-CUBE利用料は15年間定額です。
結果…定額で平準化した予算を組むことができるようになり、経済的な心配/不安から解放します。

部品交換の提案
理事会はどちらを選択するべき?
賛成VS反対

維持管理の修理費用が高額。本当に必要な修理なの?

〈ケーススタディ〉

理事会で機械式駐車装置の保守会社から点検結果の報告とともに部品交換の見積書が提出されました。そろそろ部品の耐用年数経過時期だということもあり、総額180万円でした。明細は以下の通りです。
① 吊りチェーン交換(単価8万円×10組=80万円)
② 操作タッチパネル交換(1式=40万円)
③ リミットスイッチ交換(単価9千円×20個=18万円)
この他に、スプロケット交換…と続き、作業費、廃材処分費、諸経費等が加算されています。
さて、理事会では、未だ壊れていない部品交換の提案に賛成しますか?それとも反対しますか?

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〈ご提案〉

理事Aさんの発言にあるように、提案内容や部品用語が専門的なため「それがどの部品を指していて、どんなものなのか」を理解できないことがほとんどです。さらに金額が適正なのかもわからない状況では、提案に賛成するべきか、反対するべきかの正しい判断ができないのは当たり前です。
理事会で方針を決めることができず、解決を先送りするケースや、保守会社の提案を吟味もせずに、高額で発注してしまうケースも少なくありません。
機械式駐車装置の知識を持たない理事役員が一同に集まり、貴重な時間を消費して手探りで議論しても正しい判断ができず、割に合わない結果となってしまうのが関の山です。

専門の保守会社からの提案に理事会が悩む構図は日常茶飯事であり、珍しいことではありません。その背景には、管理組合と保守会社との間で締結されている業務委託契約の保守形態が、フルメンテナンス方式ではなく、POG方式が基本となっていることが主な要因となっています。
POGとは「Parts Oil Grease」の頭文字の略で、定期的な点検作業のみ行う方式です(※管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれます。)が、仕様範囲外の消耗品や部品交換については含まれていないため、保守点検時に劣化部品が見つかったときに「予防保全」(壊れる前に部品交換や整備を行い、突然の故障リスクを回避し、機械の延命を図る保守管理)を目的とした見積書が都度提示されます。その度に理事会は、提案に対する意思決定と、部品交換を行う場合は突発的な支出への対応を迫られます。多くの理事会では、なかなか正しい判断ができないことが多く、悩みの種となります。

一方、フルメンテナンス方式とは定期的な保守点検作業だけでなく、経年劣化部品等の交換費用も含む保守形態です。M-CUBEはこの方式を採用することで、長期に渡って理事会時における審議は一切不要、理事会を審議に費やす多大な労力と時間から解放します。また、適切なタイミングでタイムリーに部品交換が行われ、どの部品をいくらで修理したのかも明確に把握できる仕組みです。毎月定額のM-CUBE利用料で機械式駐車装置の安全性を高めることができます。

また故障?老朽化で緊急対応が頻発
理事会はどちらを選択するべき?
延命措置VS装置入替

入替が必要だが費用がとにかく膨大、費用調達は?

〈ケーススタディ〉

理事会は、保守会社から出される部品交換の提案に対し、鵜呑みにせずに緊急性の高いものだけを選別し、それ以外の提案は先送りする方針で機械式駐車装置を長年延命使用してきました。
ところが、最近は経年劣化による故障が頻発し、緊急対応が増えてきたことを踏まえ、先送りにしてきた提案内容についても一斉交換を実施する見積をとってみました。結果、この先維持延命していくためには、驚くような高額の出費が必要だと分かりました。
併せて提出された機械式駐車装置の入替費用も相当かかることも分かり、提案書には入替えによる将来的なメリットが書かれています。
さて、理事会では、この先も高額な部品交換をしながらの装置の延命を選択しますか?それとも機械式駐車装置の入替えを選択しますか?

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〈ご提案〉

このような場面に直面した理事役員には、①先送りしてきたツケの代償として、大きな費用をかけて大掛かりな部品交換工事をしていく、②劣化した機械式駐車装置自体を撤去し、最新の機種へ入替えをしていく、③今後の故障と安全面は自己責任として、必要最小限の処置を施しながら使い続ける、といった3つの選択を迫られることとなります。そして、大抵の場合は、管理組合として、迷って判断できない難しい選択となっています。

この問題解決の糸口として、先ず長期修繕計画表をチェックしてみましょう。長期修繕計画とは、長期的に「いつ頃どんな修繕が必要なのか」また「そのためにどの程度の予算が必要なのか」という観点から、適切な時期に適切な修繕を実施するための計画です。一般的には30年程度先までの予測を策定しています。
長期修繕計画表の設備欄に機械式駐車装置の項目があるはずです。
さて、あなたのマンションでは、部品交換費用は将来に渡って累計でいくら発生する予定となっていますか?

一方、機械式駐車装置を入替える場合にはいくら必要か調べてみましょう。保守メーカーに直接問い合わせをすれば判明します。その上で、維持延命がいいのか、入替がいいのか、どちらを選択するのが管理組合にとってベストなのかを導き出すヒントとなるでしょう。

M-CUBEは、機械式駐車装置を「設置後15年」で入替えることを推奨しています。「設置後15年」を過ぎ始めた頃から、故障による緊急対応や修理の頻度が増大するため、安全性の高い最新装置へ切り替えた方が経済的なメリットを、より多く享受できるからです。また、車の規格サイズ(車高・車幅)や安全基準についても時代の流れとともに変化していくため、一定期間が経過したら機械式駐車装置の見直しをしていく必要があります。機械式駐車装置は決して「古びても使えなくなるまで我慢して使い続けるモノ」ではありません。
M-CUBEを活用すれば、無理なく機械式駐車装置を入替えることが可能です。

高額な駐車装置の入替費用財源
理事会はどちらを選択するべき?
修繕積立金VSそれ以外

高額な駐車装置の入替費用財源理事会はどちらを選択するべき?修繕積立金VSそれ以外

〈ケーススタディ〉

理事会は、機械式駐車装置の入替えを前提に協議を進めており、数ヶ月後に総会を開催する予定です。何度も協議を重ねて仕様を決め、複数業者(メーカー)から機械式駐車装置に関する相見積の取得やヒアリングをしながら時間をかけて比較検討してきました。
最終決定工事金額は1,500万円となりました。機械式駐車装置入替えの数年後には、2回目の大規模修繕工事も控えています。将来の資金不足の不安もあって、機械式駐車装置の入替費用を修繕積立金から拠出するべきか否か、理事会では賛否両論の意見が飛び交っています。
さて、理事のあなたは修繕積立金から費用1,500万円を拠出することについて賛成しますか?それとも他の方法を模索しますか?

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〈ご提案〉

本ケースでは、大切な修繕積立金を切り崩して(財源として)機械式駐車装置を入替えるべきか否かについて理事会で議論しています。そもそも修繕積立金は、基本的に12~15年周期で実施するマンションの大規模修繕工事に備え、しっかりと貯蓄しておく必要がある預金です。
しかし、現状として多くの管理組合では「修繕積立金が足りない!」という深刻な問題に直面しています。大規模修繕の時に修繕積立金が不足しないように、予め修繕積立金の値上げを行うことが世間ではあたり前のように行われています。修繕積立金の値上げ以外には不足分を補填するために一時金の徴収や借り入れといった手法で乗り越えている管理組合も少なくありません。

しかし、この修繕積立金の不足は、マンションの資産価値の低下をもたらしかねません。
修繕積立金の主たる目的である大規模修繕工事に不足が叫ばれている状況において、機械式駐車装置の入替費用(数百万円~数千万円)に積立金を充てるとなると、さらに深刻な資金不足の問題へとつながるため、この費用をどのように捻出するか、多くの管理組合において頭の痛い問題となっています。

また、修繕積立金を財源とした場合にも問題があります。それは機械式駐車装置を利用している組合員は修繕積立金を使うことに賛成だとしても、駐車場を利用していない組合員は反対する可能性が高いのです。理由として、修繕積立金は管理組合全員の共有資産なので、車を持たない自分たちには関係がない駐車場にその資金を利用されることに対して否定的に捉えることが挙げられます。理事会は、綿密で慎重な準備と、合意形成のための対策を迫られることとなります。

M-CUBEは、毎月決まった一定額のM-CUBE利用料で入替費用を賄う仕組みを提供し、修繕積立金を使うことなく、機械式駐車装置の利用者が支払うM-CUBE利用料の範囲内で費用を完結させます。さらには、フルメンテナンスの保守料も含まれるため、来期予算に関する資金計画も立てやすくなり、車を持たない組合員に対しても、しっかりと機械式駐車装置の入替えに対する説明責任を果たすことができます。

M-CUBEの活用で機械式駐車装置問題を解消します!
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2019.12.23
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